2025年7月21日，备受瞩目的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）全文正式公布，并将于2025年9月15日起施行。这是我国首部专门规范住房租赁的行政法规，它的出台标志着住房租赁市场正式迈入法治化、规范化的新阶段，对稳定住房租赁关系、促进市场高质量发展以及推动租购并举住房制度的建立具有深远意义。本文将对《条例》中的核心要点进行解读。

一、立法背景与目的

（一）立法背景

“住有所居、租得安心”既是在城市打拼的年轻人、新市民家庭以及庞大租房群体的基本需求，也是我国长期需重点关注的民生大事。但长期以来，住房租赁市场存在着包括但不限于虚假房源信息泛滥、押金难退、租金随意上涨、长租公寓“爆雷”、群租扰民、租赁合同霸王条款、承租人维权困难等问题，使承租人的合法权益遭受损害，也扰乱了市场秩序，影响社会稳定。

（二）立法目的

《条例》的出台，正是国家层面针对前述顽疾开出的“法治药方”，其开篇即明确立法目的，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。正如上海易居房地产研究院副院长严跃进所说：“《条例》是我国住房租赁市场高层级的法律保障与政策支撑，其以刚性制度为市场行为划定‘红线’，又通过引导性与规范性明确行业发展的‘轨道’，为住房租赁市场的规范运行与健康成长筑牢了制度根基。”

二、核心法律要点解读

（一）两大原则：市场主导+政府引导

《条例》既鼓励居民家庭、企业、农村集体经济组织等多元主体增加房源供给，又强调政府建立租金监测、信用评价、分级分类监管等机制，形成“全民参与、多元供给”的保障网。（第五、二十九、三十三条等）

（二）三类主体及核心义务

1. 出租人

（1）房源需合规、消防安全要达标

①安全与健康标准：《条例》明确规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。这一规定从根本上保障了租客的基本居住安全，像此前备受关注的“串串房”问题，即通过廉价材料简单装修老旧毛坯房后高价出租，此类房源往往存在安全隐患，《条例》的实施将有效遏制这类现象。

②非居住空间限制：厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。在一些大城市，“非居改租”“隔断房”等违规出租现象屡见不鲜，严重影响了租客的生活质量和安全。该规定将有效扼制此等违规行为，有效保障租客的居住品质。

③居住面积与人数标准：租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。这一规定为各地根据自身实际情况制定合理的居住标准提供了法律依据，有助于解决“群租乱象”，维护社区的正常秩序和公共安全。（第七条）

（2）不得擅自进入租赁住房

未经承租人同意或者依法可以进入的除外，出租人不得擅自进入租赁住房，这充分保障了承租人的居住隐私权。（第九条）

（3）押金收取要合约

出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。该规定将有效解决长期以来租客反映强烈的“押金难退”问题。（第十条）

（4）解除合同须通知，不得暴力逼搬

出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间，且不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。旨在保障承租人在合同解除时的合法权益，避免因出租人的不当行为给承租人造成不必要的困扰和损失。（第十二条）

2. 住房租赁企业

（1）经营范围与开业信息报送

住房租赁企业依法登记的经营范围应当使用“住房租赁”的表述。企业应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息，房产管理部门应当将住房租赁企业开业信息向社会公开。此外，住房租赁企业应当在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等。这些规定加强了对住房租赁企业的市场准入管理，提高了企业经营的透明度。（第十五条）

（2）房源信息真实准确

住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。这有助于解决长期以来困扰租客的“虚假房源”问题，维护市场的诚信环境。（第十六条）

（3）建立租赁档案与信息管理

住房租赁企业应当建立住房租赁档案，如实记载相关信息，并健全住房租赁信息查验等内部管理制度。同时，企业不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息，保护了租客和房东的个人信息安全。（第十七条）

（4）信息报送义务

住房租赁企业应当按照规定向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送其经营的租赁住房信息及其变化情况，便于政府对市场进行实时监测和管理。（第十八条）

（5）设立住房租赁资金监管账户

从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。该规定直击此前长租公寓企业利用“租金贷”、“高收低租”等模式形成资金池，最终因经营不善而爆雷的痛点。通过强制资金监管，将租客支付的租金和押金置于政府监管之下，有效隔离了企业的经营风险，从根本上保障了租客和房东的资金安全。（第十九条）

3. 经纪机构

（1）房源信息核验与合同签订

住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同，编制住房状况说明书。住房租赁经纪服务合同、住房状况说明书应当加盖住房租赁经纪机构印章，并按照有关规定保存。该规定有效确保房源信息的真实性和可靠性，充分保障委托人和租客的合法权益。（二十三条）

（2）禁止行为

住房租赁经纪机构不得为出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房提供经纪服务；不得为单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住提供经纪服务；不得为单间租住人数上限或者人均最低租住面积不符合规定标准的住房出租提供经纪服务；不得代收、代付住房租金、押金；未经当事人同意，不得以当事人名义签订住房租赁合同；不得从事法律、法规、规章禁止的其他行为。这些禁止性规定从多个方面规范了住房租赁经纪机构的业务行为，有利于净化市场环境。（二十五条）

（3）明码标价

住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用，保障了租客的知情权和公平交易权。（第二十六条）

（三）四项核心制度

1. 合同备案

国家层面将公布住房租赁合同、经纪服务合同示范文本，县级以上政府通过平台实现网签备案、信息共享。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将所签住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。若出租人未办理住房租赁合同备案，承租人可以办理备案。同时，房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平，不得就住房租赁合同备案收取任何费用。合同备案制度有助于规范市场秩序，为政府掌握租赁市场动态、制定相关政策提供数据支持。（第八条）

2. 租金监测

设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。这一机制的建立，将有助于提高市场透明度，便于政府及时掌握市场动态，稳定市场租金。同时，定期发布租金水平也为租赁双方提供参考依据，提升了交易的公平性，有助于推动市场朝向更加规范的方向发展。（第二十九条）

3. 资金监管

《条例》第十九条设立“转租资金监管账户”制度，有效保护了承租人预付款安全、维护租赁关系稳定，也为金融机构介入租赁市场提供了信任基础和监管接口。

4. 信用监管

建立住房租赁企业、住房租赁经纪机构及其从业人员信用评价制度，将相关违法违规行为记入信用记录，纳入全国信用信息共享平台，并根据信用状况实施分级分类监管。（三十三条）

（四）五个“禁止性”高压线及法律责任

1. 禁止出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房，否则依照有关法律、法规、规章的规定处罚。（三十八条）

2. 禁止将非居住空间（厨房、阳台、储藏室等）分割出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。（三十九条）

3. 禁止住房租赁企业、住房租赁经纪机构发布虚假、误导性房源信息或隐瞒重要信息，违者由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；拒不改正的，责令停业整顿；情节严重的，由县级以上地方人民政府房产管理部门提请同级市场监督管理部门依法吊销其营业执照。（四十二条）

4. 禁止从事转租经营的住房租赁企业未按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，或者未按照规定通过该账户办理住房租赁资金收付业务的，否则由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；拒不改正的，处10万元以上50万元以下的罚款。（四十三条）

5. 禁止经纪机构未经同意代签合同、代收代付租金押金，违者由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；拒不改正的，责令停业整顿。（四十四条）

三、实务提示

（一）出租人

出租前先核查房屋是否符合消防、建筑等安全标准，避免将厨房、阳台等非居住空间单独出租，也不可突破当地人均居住面积和单间人数限制。签订合同时，务必用实名签约，把押金金额、退还条件、房屋维修责任等约定清楚，之后及时通过当地租赁平台办理备案（备案不收费）。日常勿擅自进入租客房间，若需解约需提前通知并留足腾退时间；退租时除合同约定情形外，要全额退还押金。做好这些，既能避免被处罚，也能减少租赁纠纷。

（二）承租人

签约前要求出租人出示房产证和身份证明，核实房屋是否为合规居住空间（避开隔断房、非居住改住房等），并确认房源与宣传信息一致。签约时核对双方实名信息，留存合同原件及沟通记录，若出租人未备案可自行申请备案。入住后注意保存房屋交接时的状态证据（如照片、视频），遇房东擅自进入、无故扣押金等情况，可凭合同和《条例》规定协商或向房管部门投诉。

（三）企业/“二房东”

从事住房租赁业务需在经营范围注明“住房租赁”，领取执照后30日内到房管部门报备开业信息。若做转租业务，必须开设资金监管账户并公示，所有租金收付通过该账户进行，避免“长收短付”“高进低出”。发布房源时确保地址、租金、图片等信息真实一致，不隐瞒房屋瑕疵；与房东、租客签约时使用规范合同，明确权责划分。定期向房管部门报送房源变动信息，长期留存租赁档案，资金和信息管理合规是避免经营风险的关键。

（四）经纪机构

立即停止代收代付租金、押金的业务（如有），公司的服务流程和收费模式需要全面调整，转型为纯粹的居间服务。在承接业务前需核验房东产权证明和身份信息，实地查看房屋（重点排查安全隐患、居住空间合规性），并与房东签订经纪服务合同、编制住房状况说明书。不得代理隔断房、群租房等违规房源，也不能代收租金、押金或擅自以当事人名义签约。收费项目需明码标价（如中介费比例），不在标价外额外收费。促成交易后主动协助办理合同备案，留存合同及服务记录备查。守住房源真实、操作合规的底线，才能避免处罚并积累客户信任。

四、结语

综上，《住房租赁条例》通过“事前准入—事中监测—事后追责”的完整治理闭环，将“市场活力”与“风险防控”有机统一，为租赁双方提供了可预期的法治环境，也为后续地方立法和配套细则奠定了上位法基础。

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